Данные, указанные в примере, не относятся к конкретному клиенту, а лишь иллюстрируют результатирующий отчет по оценке, который должен получить клиент от независимого оценщика.
см также: Примеры других работ по оценке ...Оценка зданий и сооружений ...
Оценка машин и оборудования ...
Оценка ущерба ...
Оценка недвижимости ...
Отчет № 2712 об оценке рыночной стоимости
встроенных помещений, находящихся по адресу:
г. Москва, ул. Тульская, д.18, стр.4.
ЗАКАЗЧИК:
ЗАО «Локо-Вароу»
Россия, г. Москва, ул. Тульская, д.18, стр.4.
ОЦЕНЩИК:
ООО”Модус-Антик”
107005 Г.Москва Денисовский пер. д.23 стр.6
Москва, 2005 г.
Содержание отчета.
1. Идентификация объекта
2. Анализ местоположения объекта
3. Описание наиболее важных факторов
4. Техническое описание объекта
5. Определение стоимости
6. Выбор принципов и методов оценки
7. Подходы к оценке стоимости
8. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
9. Применение подходов к оценке стоимости
10. Подход с точки зрения сопоставимых продаж
11. Подход с точки зрения затрат
12. Подход с точки зрения дохода
13. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
14. Сертификация оценщика
15. Ограничительные условия
16. Источники информации
17. Приложение № 1
Директору
ЗАО «Локо-Вароу»
Уважаемый Петр Семенович!!
В соответствии с договором № 27/07 от 25 июля 2005 г ООО”Модус-Антик” произвело оценку объекта недвижимости по адресу г. Москва, ул. Тульская, д.18, стр.4 принадлежащего ЗАО «Локо-Вароу» на праве собственности.
Результаты настоящей оценки могут быть использованы при продаже, получении кредита (рыночная стоимость). Оценка проведена по состоянию на “27” июля 2005 г. Рыночная стоимость рассчитана в соответствии с Международными стандартами оценки МКСОИ т. I – IV, Утвержденными Европейскими Стандартами Оценки и Стандартами Оценки согласно Постановления Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519.
Развернутый анализ и расчеты стоимости оцениваемого объекта представлены в отчете об оценке. Отдельные части оценки, приведенные в отчете, не могут трактоваться раздельно, а только в совокупности, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения. Проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий выводы:
рыночная стоимость объекта составляет, округленно, без учета НДС:
6 715 000,0 (шесть миллионов семьсот пятнадцать тысяч) рублей.
Выводы, содержащиеся в отчете, основаны на предварительных расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка недвижимости г.Москвы, на моем опыте и профессиональных знаниях, по итогам деловых встреч, в ходе которых мною была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета.
Мы не проводили как часть этой работы аудиторскую или иную проверку предоставленной информации, использованной в настоящем отчете, и полагались на надежность данных, полученных в ходе деловых встреч и бесед.
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.
С уважением,
Генеральный директор
ООО”Модус-Антик”
27.07.2005г.
I. Идентификация объекта.
1. Объект оценки: встроенные помещения, находящиеся на техническом этаже четырехэтажного панельного нежилого строения по адресу: г. Москва, ул. Тульская, д.18, стр.4. Общая площадь оцениваемых помещений, находящихся на техническом этаже – 1 945,7 м2.
2. Заказчик: ЗАО «Локо-Вароу», г. Москва, ул. Тульская, д.18, стр.4.
3. Владелец: ЗАО «Локо-Вароу», г. Москва, ул. Тульская, д.18, стр.4.
4. Оценщик: ООО”Модус-Антик”107005 Г.Москва Денисовский пер. д.23 стр.6, ИНН 7701237138,
Лицензия №010115 от 15 ноября 2004г., выданную Министерством имущественных отношений РФ,
сроком действия Лицензии с15 ноября 2004г. по 15 ноября 2009г. Полис страхования профессиональной ответственности оценщика № г10-2005804/132-09-17 от 23.11.2004г. Полис выдан ОАО “РОСНО”.
5. Форма отчета: Письменная (отчет).
6. Основание для проведения оценки: 27/07 от 25 июля 2005
7. Установление имущественных прав: право собственности на основании договора купли – продажи недвижимого имущества №1-КПН/011 от 09.11.2003 г., о чем в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 декабря 2003 года сделана запись регистрации № 77–11/30-456/2003-898 и выдано свидетельство на право собственности 77 ПР № 7894556 от 23.12.2003 г.
8. Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки без учета стоимости установленного оборудования.
9. Дата оценки: 27 июля 2005 года.
10. Период проведения оценки: с 25 июля 2005г. по 27 июля 2005 года.
11. Дата составления отчета: 27 июля 2005 года.
12. Использованные документы:
Ш технический паспорт помещения;
Ш свидетельство на право собственности 77 ПР № 7894556 от 23.12.2003 г.
II. Анализ местоположения объекта.
Рассматриваемые помещения располагаются на техническом этаже четырехэтажного нежилого строения в Южном административном округе г. Москвы по адресу: ул. Тульская, д.18, стр.4. Назначение помещений – прочие. Подъезд к месту расположения объекта достаточно удобно связывает объект с различными районами города. Степень промышленной застройки микрорайона низкая. Все подъездные пути к объекту выполнены в асфальтобетонном исполнении. Инженерное обеспечение объекта осуществлено с учетом их функциональных особенностей использования и содержат следующие сети:
1. Электроснабжение;
2. Теплоснабжения;
3. Водоснабжения;
4. Хозяйственно – бытовой канализации;
5. Слаботочные устройства (радио, телефон);
6. Пожарная сигнализация.
III. Описание наиболее важных факторов.
Ё Объект расположен на техническом этаже четырехэтажного нежилого строения в Южном административном округе г. Москвы по адресу: ул. Тульская, д.18, стр.4.
Ё Рынок подобного вида недвижимости в Москве достаточно развит, имеет сложившиеся уровни спроса и предложения;
Ё Период маркетинга для объекта оценки составляет 6 месяцев;
Ё Факторами, оказывающими наибольшее влияние на стоимость объекта, являются:
Ш стабильный высокий уровень спроса на подобного типа недвижимость;
Неблагоприятным фактором, влияющим на величину стоимости оцениваемого объекта в целом, является:
Ш не достаточно высокая престижность места расположения объекта;
Ш большая площадь оцениваемого объекта.
IV. Техническое описание объекта.
1. Несущие конструкции, их материалы и состояние
Таблица № 1
Конструктивныйэлемент Наименование Состояние
фундаменты Сборные железобетонные блоки удовлетворительное.
стены панельные удовлетворительное.
перекрытия Сборные железобетонные блоки удовлетворительное
2. Внутренняя отделка, материал и состояние.
Таблица № 2
Конструктивные элементы Наименование Состояние
Стены Побелка, окраска Рабочее
Полы Напольная керамическая плитка, линолеум Рабочее
Потолок Подвесные потолки Рабочее
Двери деревянные Рабочее
Окна деревянные Рабочее
3. Инженерное оборудование и его техническое состояние
Таблица № 3
Наименование Характер Техническое состояние
Водоснабжение Централизованное Хорошее
Электроснабжение Закрытая электропроводка Хорошее
Канализация Централизованное Хорошее
Система отопления. Централизованное Хорошее
Вентиляция Централизованное Хорошее
Слаботочные устройства + Хорошее
Пожарная сигнализация + Хорошее
4. Площади помещений
Общая площадь помещений S = 1 945,7 м2,
5. Высота помещений
технический этаж – 2,5 м.
V. Определение стоимости.
При составлении настоящего отчета оценщик использовал Международные стандарты оценки МСО 1-4, разработанные The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC) – Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ) и Утвержденные Европейские Стандарты Оценки недвижимости, разработанные The European Group of Valuers’ Associations (TEGOVA) – Европейской Группой Ассоциаций Оценщиков и Стандарты Оценки согласно Постановления Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519.
Согласно Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 29 июля 1998 года под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
1. Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
4. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей – либо стороны не было;
5. Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценка объекта проведена по состоянию на 27 июля 2005 года. Под датой оценки подразумевается оценка состояния зданий и сооружений на вышеуказанную дату оценки.
Этапы проведения работ по оценке:
v визуальное обследование объекта;
v интервью с управляющим объекта;
v исследование и анализ рынка недвижимости г. Москвы;
v определение исходных данных для анализа и расчетов;
v оценка стоимости объектов;
v согласование результатов и итоговой оценки стоимости объекта;
v составление письменного отчета.
VI. Выбор принципов и методов оценки.
Принципы оценки:
1. Принцип спроса и предложения применяется при определении рыночной стоимости объекта, т.к. обусловлен соотношением спроса и предложения на свободном рынке недвижимости на дату оценки.
В нашем случае рассматриваемый объект, возможно, отнести к коммерческой недвижимости с достаточно высоким уровнем спроса со стороны арендаторов, и достаточно умеренным уровнем спроса со стороны потенциальных покупателей, что обуславливает выбор методов оценки.
2. Принцип изменения требует, что каждая оценка стоимости была привязана к определенной дате, учитывая, что физические, социальные, политические и экономические условия находятся в динамике и приводят к колебанию цен и стоимости.
Используются, т.к. все изменения прямо влияют на стоимость объекта.
В данном отчете эффективной датой оценки стоимости является “27” июля 2005 г.
3. Принцип конкуренции гласит, что цены устанавливают посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов и др. участников рынка.
Играет значительную роль при оценке рыночной стоимости.
4. Принцип замещения, в соответствии с которым рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости (т.е. недвижимости равной полезности или производительности с учетом стоимости времени или отсрочки).
Используется, т.к. оцениваемый объект сопоставляется с объектами равной полезности.
Рынок подобного вида недвижимости в г. Перми достаточно развит, характеризуется высоким спросом на коммерческую недвижимость. Оценщику не известны достоверные факты передачи подобных объектов в результате коммерческой сделки.
5. Принцип переменных пропорций определяет, что недвижимость достигает точки максимальной производительности для лучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы один с другим.
Возможно применение при расчете издержек в строительстве.
6. Принцип вклада гласит, что стоимость любого фактора производства или компоненты недвижимости зависит от того, сколько его присутствие добавляет к общей стоимости недвижимости или насколько уменьшится общая стоимость в отсутствии данного компонента. Он определяет различия в составе и качестве объектов недвижимости при подходе на основе затрат.
В данном отчете играет значительную роль при разделении объекта на различные строительные компоненты и расчете их вклада в общую стоимость.
7. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования определяется исходя из анализа двух важнейших элементов недвижимости - земельного участка и связанных с ним улучшений (зданий и сооружений, находящихся на нем) и получения максимальных доходов от их использования. Является одним из основных при определении рыночной стоимости и ориентиром при принятии любых решений относительно недвижимости.
В нашем случае рыночная стоимость определяется при текущем использовании как офисных помещений.
8. Принцип ожидания, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типичных покупателей и продавцов.
Рассматривается при оценке доходной недвижимости.
Рассматривается в рамках применения метода капитализации дохода (прямой капитализации) для определения величины потенциального чистого дохода и риска, связанного с его получением.
9. Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений к объекту, будет сопровождаться ростом его стоимости, превышающим себестоимость улучшений, вплоть до достижения точки максимальной производительности. Любое привнесение дополнительных улучшений выразится в увеличении стоимости объекта на величину, отстающую от затрат на создание улучшений.
VII. Подходы к оценке стоимости
Все методы, применяемые в процессе оценки стоимости недвижимости, могут быть сгруппированы в рамках следующих подходов:
- Подход с точки зрения затрат - этот подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляет должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход в оценке может привести к объективным результатам, если возможно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
Поскольку рассматриваемый объект представляет собой встроенные помещения в многоэтажном жилом здании, заключен договор на аренду земельного участка поэтому производятся расчеты стоимости прав аренды земельного участка.
- Подход с точки зрения сопоставимых продаж - основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.
Оценщику известны достоверные факты передачи подобных объектов в результате коммерческой сделки. Стоимость объектов рассчитывается методом анализа вторичного рынка по средней стоимости одного кв. метра общей площади аналогичных помещений.
- Подход с точки зрения дохода - данный подход основан на предположении о том, что стоимость недвижимости определяется современной стоимостью будущих доходов от нее. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Особенностью приносящей доход недвижимости является наличие компонентов, не относящихся к недвижимости - мебели, приборов, оборудования и т.п., стоимость которых следует отделять от стоимости самой недвижимости. В основе указанного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод и преимуществ от владения недвижимой собственностью. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.
Применяется метод прямой капитализации.
VIII. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.
Лучшее и наиболее эффективное использование - вероятное, разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, достаточно обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.
Законодательная разрешенность
На основе документов, устанавливающих права собственности на рассматриваемый объект, возможным, наиболее эффективным является текущее использование в качестве производственных, учебно-научных, учрежденческих и прочих помещений.
Физическая осуществимость
Расположение здания, в котором находится объект, благоустройство и физические характеристики территории, возможность подъездов к зданию, а также физические параметры, конструктивные особенности встроенных помещений позволяют определить возможно, наиболее эффективный вариант применения оцениваемых объектов - текущее использование в качестве производственных и складских помещений.
Вывод: на основании анализа использования оцениваемого объекта на дату оценки лучшим и наиболее эффективным использованием, возможно, является использование объекта в качестве складского помещения.
IX. Применение подходов к оценке стоимости.
I. Подход с точки зрения сопоставимых продаж.
Основываясь на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, опираясь на информации об аналогичных сделках. Другими словами, благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж, который обычно именуют Подходом с точки зрения сравнения рыночных данных, основывается на прямом сравнении оцениваемых объектов с другими объектами недвижимости, которые были проданы или выставлены на продажу. После сбора, анализа, проверки и согласования рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости недвижимости. Цена, которую выплачивает типичный покупатель, часто представляет собой результат процесса выбора, в ходе которого изучается и оценивается большое количество объектов недвижимости.
Принцип замещения гласит, что при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Индивидуальные продажи часто отличаются от рыночной нормы цен из – за мотивации участников сделки, условия их осведомленности и / или условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Когда имеется информация по достаточному количеству сопоставимых продаж и предложений на продажу для данного рынка, то легко определить ценовые тенденции. Принцип замещения также применим и к доходной недвижимости. Типичный информированный покупатель сравнивает объекты доходной недвижимости, предложенных на продажу, также рассматривает варианты вложения капитала. Покупатели – инвесторы сравнивают сроки окупаемости своих инвестиций, нормы прибыли на капиталовложение при разных вариантах, учитывая при этом многие факторы.
Экспертизе не известны факты передачи прав собственности на аналогичные объекты в реальных рыночных условиях в результате коммерческой сделки, которые можно использовать в качестве аналогов для оценки рассматриваемого объекта методом парных продаж. Поэтому расчет рыночной стоимости проводим методом анализа вторичного рынка. По имеющейся у нас информации и по данным риэлторских фирм интерес покупателей к подобным объектам достаточно высок из – за специфичности использования объектов при нынешнем развитии экономической ситуации в Москве, при этом уровень спроса достаточно сильно зависит от места положения, уровня отделки внутренних помещений, наличия инженерных сетей, подъездных автомобильных путей, наличия автостоянки и т.п. Однако, по имеющимся данным в средствах массовой информации можно достаточно точно определить стоимость объектов недвижимости, для этого используем данные специализированных изданий («Недвижимость и цены», «КДО» и разделов (газета «Из рук в руки») по недвижимости, а также данные риэлторских фирм. На основании проведенного анализа составляем список объектов – аналогов выставленных на продажу на рынок недвижимости г. Москвы.
Список объектов аналогов.
Таблица № 4
№№ Местоположение объекта - аналога Площадь, м2 Состояние помещения Текущее использование (назначение) Стоимость 1 кв.м. долл. США, без учета НДС
1 г. Москва, ул. Хуторская 5 000,0 Хорошее Производственно-складской комплекс 330
2 г. Москва, Дмитровское шоссе 7 000,0 Хорошее Производственно-складской комплекс 280
3 г. Москва, Гольяново 2 870,0 Хорошее Производственно-складской комплекс 347
За единицу сравнения принимаем стоимость одного квадратного метра общей площади, без учета НДС. Полученные откорректированные данные по стоимости 1 м2 площадей нескольких аналогичных объектов, используем в качестве средних величин с помощью средней арифметической,
Хср = е хi / n,
Где, Хср – средняя арифметическая;
хi,х2, …. х n – стоимость 1 м2 сравниваемого объекта по данным наблюдений;
n – число наблюдений.
За единицу сравнения принимаем стоимость одного квадратного метра общей площади. Корректировки по объектам вносились экспертным путем, в основе которых мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога, что основано на анализе рыночных данных по объектам недвижимости.
1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка отсутствует.
2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости. Предполагаем рыночные условия проведения расчетов, поскольку объекты – аналоги № 1 и №2 и №3 предлагаются к продаже путем публичной оферты, корректировка отсутствует.
3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем сравниваемым объектам. Корректировка отсутствует.
4. Динамика сделок. Объекты-аналоги № 1, 2, 3 предлагаются к продаже в одно и тоже время. Корректировка отсутствует.
5. Место расположения. Объекты-аналоги № 1,2,3 имеют хорошее расположение. Корректировка отсутствует.
6. Внутреннее состояние помещений Объекты-аналоги № 1,2 и 3 находятся в хорошем состоянии в отличие от оцениваемого объекта (см. таб. № 8), по мнению экспертов, затраты на приведение оцениваемого объекта к состоянию объектов - аналогов составляют 20 $ на кв.м. со знаком минус.
7. Конструктивные отличия. Объекты-аналоги № 1,2 и 3 не имеют технического этажа в отличие от оцениваемого объекта. Корректировка составит 25 % со знаком минус.
8. Транспортная доступность. Объекты-аналоги № 1,2,3 имеют хорошую транспортную доступность.
9. Различие в площади. Объекты с меньшей площадью пользуются большим спросом, т.к. требуют меньших затрат на приобретение и благоустройство, а также снижается риск потери ожидаемых прибылей от недозагрузки помещений. Объекты-аналоги № 1, 2, 3 имеют меньшую площадь, чем оцениваемый объект. Для объекта аналога №1 вносим корректировку 15 % со знаком «+» (плюс), для объекта аналога №2 вносим корректировку 20 % со знаком «+» (плюс), для объекта аналога №3 вносим корректировку 5 % со знаком «+» (плюс).
10. Типичная скидка при продаже. При продаже аналогов предполагалась типичная скидка, что уменьшает их стоимость по сравнению с оцениваемым объектом в среднем на 8 %.
Расчеты сведены в таблицы.
Расчет рыночной стоимости объекта с точки зрения сопоставимых продаж.
Таблица №5
№ Расположение Оцениваемыйобъектг. Москва, ул. Тимиря-зевская, д.18, стр.4 Объект – аналог №1г. Москва, ул. Хуторская Объект – аналог №2г. Москва, Дмитровское шоссе Объект-аналог №3 г. Москва, Гольяново
а б в г д е
1 Описание См. табл. № 8 См. табл. № 8 См. табл. № 8
2 Площадь объекта, м2 1 945,7 5 000,0 7 000,0 2 870,0
3 Описание состояния рабочее хорошее хорошее хорошее
4 Цена продажи (предложения к продаже), 1 кв.м., без учета НДС, долл. США. 330 280 347
5 Переданное право собственности на недвижимость Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю) Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю) Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)
6 Корректировка 0 0 0
7 Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
8 Корректировка 0 0 0
9 Условия продажи (чистота сделки) Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
10 Корректировка 0 0 0
11 Динамика сделок на рынке (дата продажи) Июль 2005 г. Июнь 2005 г. Май 2005 г. июнь 2005 г.
12 Корректировка 0 0 0
14 Итого корректировка по основным элементам сравнения 0 0 0
15 стоимость 1 м2 общей площади после корректировки, без учета НДС, долл. США. 330 280 347
16 Корректировка на расположение аналог аналог аналог
17 Корректировка на внутреннее состояние помещения - 20 $ кв.м. - 20 $ кв.м. - 20 $ кв.м.
18 Корректировка на конструктивные отличия - 25 % - 25 % - 25 %
19 Корректировка на транспортную доступность Аналог Аналог Аналог
20 Корректировка на типичную скидку при продаже - 8 % - 8 % - 8 %
21 Корректировка на различие в площади + 10 % + 15 % + 5 %
22 Цена предложения 1 м2 общей площади после корректировок, без учета НДС, долл. США. 229 239 213 235
по результатам расчетов с точки зрения сопоставимых продаж рыночная стоимость объекта составит, без учета НДС:
1 945,7 м2 * 229 долл. США = 271 113 долларов США. или в рублях по курсу ЦБ (28,69) - 7 778 232 рубль.
Принимаем округленно – 7 778 000 (семь миллионов семьсот семьдесят восемь тысяч) рублей.
II. Подход с точки зрения затрат
Подход с точки зрения затрат, основан на предположении о том, что издержки на строительство здания являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Поэтому в основе его лежит определение текущей стоимости недвижимого имущества на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения накопленного износа (физического, функционального и экономического (внешнего)).
Затратный подход к оценке недвижимости включает следующие этапы:
1. Анализ структуры имущественного комплекса.
2. Определение стоимости земельного участка.
3. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения).
4. Определение износа.
5. Расчет стоимости каждого компонента имущественного комплекса за минусом накопленного износа.
6. Расчет общей стоимости объекта.
Данный метод оценки в классическом виде, по мнению Оценщика, не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем, что объект оценки является частью здания. Расчет данным методом приведет к большой погрешности при вычислениях. Поэтому рассматривать затраты на формирование объекта оценки отдельно от всего здания следует считать некорректным.
III. Подход с точки зрения дохода.
Люди приобретают недвижимость, по крайней мере, по трем основным причинам:
· для непосредственного использования (проживания);
· для получения доходов;
· для удовлетворения чувства гордости от владения недвижимостью.
Рассматриваемый метод делает упор на мотивацию получения дохода и на то, как можно анализировать доход, генерируемый недвижимым имуществом, с целью использования его в качестве показателя стоимости недвижимости.
Доходы (прибыли), создаваемые недвижимым имуществом, могут поступать к владельцу в виде:
· текущих денежных поступлений;
· будущих доходов от арендной платы;
· доходов от прироста капитала, реализуемых при продаже недвижимости в будущем.
Настоящий подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Расчет всех будущих доходов может быть осуществлен посредствам метода прямой капитализации или в результате анализа дисконтированного потока наличности. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными суммами расходов и доходов. Для упрощения расчетов принято постоянство потока наличности в ближайший за датой оценки период, опущено влияние изменения цен, инфляции национальной валюты и т.п.
Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую общую стоимость. Базовой для этого подхода является формула:
Доход / Ставку капитализации = Стоимость
По нашему мнению оцениваемый объект может обеспечить стабильный доход и в связи с этим, его рыночная стоимость может быть определена методом прямой капитализации дохода.
Определяем ставку капитализации дохода для оцениваемого объекта в условиях недостаточно стабильной экономической ситуации в торговле недвижимостью, составляем ставку капитализации методом кумулятивного построения из следующих компонентов:
1. Безрисковая ставка (Rf) - 5 % - принимается по ставке Центрального РФ по валютным депозитным кладам сроком более 1 года.
2. Поправка на дополнительный риск (R1) - 4 % - все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют высокую степень риска. Чем выше риск, тем больше величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому – либо инвест – проекту.
3. Поправка на ликвидность (R2) – 2,5% показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги.
R2 = Rf / 12 * n * ? [1 – (Di / обычный доход объекта)],
Где, Rf – безрисковая ставка;
n – типичный срок экспозиции;
Di – доход в i месяц экспозиции
4. Поправка на инвестиционный менеджмент (R3) – 4,5 % - чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.
5. Ставка возврата капитала – (R4) – 5 %, основывается на временном интервале, в течении которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала вложенного в недвижимость.
Принимаем общую ставку капитализации равной 21 %. Анализ рынка аренды подобных помещений показывает, что средняя рыночная арендная ставка аналогичных объектов составляет 100 $ кв.м. в год, не включая оплату коммунальных услуг и НДС. Для расчетов принимаем общую площадь объекта. Расчеты денежных потоков по объекту сведены в таблицу.
Расчет рыночной стоимости с точки зрения дохода.
Таблица № 8
№ п/п Определяемый параметр Ед.изм. объект
а б в г
1 Общая площадь объекта м2 1 945,7
2 Средняя стоимость аренды 1 м2 $/в год. 100,00
4 Потенциальный валовый доход (ПВД) $/в год. 118 390
5 Заполняемость (посещаемость) объекта % 0,8
6 Эффективный валовый доход (ЭВД) $/в год. 94 712
7 Суммарные операционные издержки, включая коммунальные платежи, на 1 кв.м. $/в год. 45
8 Суммарные операционные издержки, включая коммунальные платежи $/в год. 53 276
9 Чистый операционный доход (ЧОД) п.6 - п.8 41 436
10 Ставка капитализации 0,21
11 Итого стоимость объекта п.9 / п.10 197 314
12 Всего стоимость объекта, без учета НДС (округленно) Долл. США 197 000
13 Всего стоимость объекта, без учета НДС (округленно) Рублей 5 652 000
Х. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
Рыночная стоимость объектов определена как стоимость непосредственно недвижимого имущества без учета стоимости улучшения прилегающего земельного участка и установленного оборудования.
Произведена оценка объектов двумя известными подходами:
Таблица № 9
№ п/п Наименование подхода по оценке стоимости Ед.измерения объект
а Б в г
1. Подход с точки зрения затрат - Не использовался
2. Подход с точки зрения сопоставимых продаж руб. 7 778 000,0
3. Подход с точки зрения дохода руб. 5 652 000,0
Вывод: Результаты, полученные разными методами, демонстрируют некоторый разброс значений рыночной стоимости объектов оценки, что, по мнению оценщика, вполне закономерно. Для того чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ относительно величины стоимости, проведено итоговое согласование величин стоимости на основе значений, полученных различными методами. При выводе итоговой величины стоимости оценщик руководствуется, прежде всего, целью оценки, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу.
Рассматриваемый объект относится к коммерческому виду недвижимости, и, т.к. рынок подобных объектов достаточно развит в городе, их стоимость могут в достаточной степени точно отражать результаты применения подходов, основанных на анализе рыночных данных (с точки зрения дохода и с точки зрения сопоставимых продаж).
При расчете с точки зрения сопоставимых продаж для расчетов приняты данные предложений объектов к продаже на рынке недвижимости г. Москвы на дату оценки - июль 2005 года.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь своим опытом и профессиональными знаниями, учитывая достоверность сведений полученных для расчетов по каждому из подходов, оценщик счел возможным придать следующие удельные веса величинам стоимостей, полученным разными подходами:
подход с точки зрения затрат - не использовался
подход с точки зрения сопоставимых продаж - 50 %
подход с точки зрения дохода - 50 %
Расчеты сведены в таблицу.
Таблица № 10
Метод Предварительная стоимость, руб. Удельный вес, % Компонент итоговой стоимости, руб.
Объект № 1 подход с точки зрения затрат Не использовался - -
подход с точки зрения сопоставимых продаж 7 778 000,0 50% 3 889 000,0
подход с точки зрения дохода 5 652 000,0 50% 2 826 000,0
итого 6 715 000,0
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет,
округленно, без учета НДС – 6 715 000,0 рублей.
(шесть миллионов семьсот пятнадцать тысяч) рублей
Оценщик:
XI. Сертификация оценщика
Оценщик выступал в качестве беспристрастного консультанта.
Оценщик не имеет ни настоящей, ни будущей заинтересованности в оцениваемом имуществе, а также не имеет личных предубеждений относительно всех участвующих сторон.
Оценочная деятельность в соответствии с Федеральным Законом об оценочной деятельности № 135-ФЗ от 29.07.98г. подлежит обязательному лицензированию и страхованию.
Гражданская ответственность Оценщиков перед третьими лицами застрахована, лицензия на оценочную деятельность получена.
Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, наложенных условиями исходной задачи.
Вознаграждение за это исследование никоим образом не связано с величиной стоимости объекта, оцениваемого в настоящем отчете или с какими то бы ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по настоящему договору.
XII. Ограничительные условия.
Следующие допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью данного отчета.
1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и заключения не содержат полностью или частично предвзятое мнение.
2. Мнение эксперта относительно стоимости является действительным на дату, специально оговоренную настоящим отчетом. Эксперт не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические изменения или решения Правительства, указы Президента и местных органов власти, которые могут произойти после этой даты и повлиять на суждения эксперта.
3. Оценщик не производил личного обмера помещений, полагаясь на правильность информации в предоставленных оценщику документах.
4. Заказчиком не предоставлена информация оценщику в полном объеме необходимом для получения достоверных результатов оценки стоимости объектов. Однако на основании полученной информации, информации имеющейся у оценщика и полученной в ходе работы, оценщиком получены результаты достаточно близкие к достоверным.
5. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, оказывающих влияние на недвижимость, и не принимает на себя ответственность за наличие таких факторов, а также проведение тех работ, которые могут потребоваться для их обнаружения.
6. От оценщика не требуется давать свидетельство или появляться в суде, вследствие проведения оценки данной собственности.
7. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав оцениваемой собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких – либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
9. Оценщик не несет ответственности за выявление дефектов несущих конструкций оцениваемых зданий, сооружений и помещений.
10. Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были добыты из источников, достоверных согласно мнению Оценщика, у которого есть все основания предполагать их верность. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных.
11. Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектом. Ответственность за такого рода отчетность несет владелец объекта.
12. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости указанной в отчете.
Генеральный директор
ООО”Модус-Антик”
Оценщик:
XIII. Источники информации
1. Земельный кодекс РФ.
2. Конституция РФ.
3. Гражданский кодекс РФ.
4. Международные стандарты оценки МСО 1-4, разработанные The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC) - Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ).
5. Утвержденные Европейские Стандарты Оценки Недвижимости разработанные The European Group of Valuers’ Associations (TEGOVA) – Европейской Группы Ассоциаций Оценщиков.
6. Стандарты оценки обязательные к применению согласно Постановления Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519.
7. «Стандарты профессиональной деятельности в области оценки имущества» Российского общества оценщиков.
8. Харрисон Г.С. “Оценка недвижимости”, учебное пособие, М., издание Российского общества оценщиков, 1994 г.
9. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», учебное и практическое пособие. – М.: изд. «Дело», 1998 г., издание Академии оценки.
10. «Оценка недвижимости», учебник, - М.: изд. «Финансы и статистика», 2002 г. под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.
11. В.А. Прорвич «Основы экономической оценки городских земель», М.: изд. «Дело», 1998 г., издание Академии оценки.
