Данные, указанные в примере, не относятся к конкретному клиенту, а лишь иллюстрируют результатирующий отчет по оценке, который должен получить клиент от независимого оценщика.
см также: Примеры других работ по оценке ...Оценка ущерба ...
Оценка ущерба при заливе квартиры, офиса ...
Оценка квартиры...
Оценка недвижимости...
ОТЧЕТ Об оценке стоимости воспроизводства помещений в одноэтажном жилом доме
, общей площадью 145,5 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Рузский район, п. Тучково ул. Керновская д.34 по состоянию на 12 января 2005 года Дата подготовки отчета: 12 января 2005 г. Заказчик: Оценщик: “Центр независимой экспертизы и оценки" Москва, 2005 г. СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО Кому…………………….. Уважаемая …………………….! В соответствии с договором № 04 от 29 Декабря 2004г . компанией “Центр независимой экспертизы и оценки" проведена оценка стоимости нанесенного ущерба жилогого дома, расположенной по адресу: Московская область, Рузский район, п. Тучково ул. Керновская д.34Оценка произведена по состоянию на 12 января 2005 г. Основываясь на выполненном анализе исходной информации, сделано следующее заключение: по состоянию на дату проведения оценки стоимость воспроизводства объекта недвижимости составляет:256 000 (Двести пятьдесят шесть тысяч) рублей.Выводы, содержащиеся в настоящем Отчете, основаны на опыте и профессиональных знаниях оценщика, а также на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования. Отдельные части Отчета не могут трактоваться обособленно от других его частей. Возможна лишь трактовка всего Отчета в целом с учетом принятых при его составлении ограничений и допущений.Вся информация и анализ, используемые для оценки, находятся в соответствующих разделах Отчета.Если у вас возникнут вопросы по оценке или методике ее проведения, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне. С Уважением__________________________
СОДЕРЖАНИЕ
1. ВВЕДЕНИЕ.
1.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ
1.2. Заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта
2. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ.
2.1.ДОКУМЕНТЫ ПРИЛОЖЕННЫЕ К ЗАЯВКЕ
3. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
4.1. Расчет сметной стоимости воспроизводства объекта оценки с использованием сборников КО-ИНВЕСТ №45,2003 и №48,2004
4.2. Расчет стоимости воспроизводства объекта оценки с использованием Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений
5. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
1. ВВЕДЕНИЕ
1.1. Определение задания на оценку: Заказчик Патрунева Кира Львовна
Оценщик ООО” Модус-Антик”
Основание проведения оценки Заявка и Договор, и заключенный между ………………….и “Центр независимой экспертизы и оценки" № 04 от 29 Декабря 2004г
Объект оценки Помещения в одноэтажном дачном доме, общей площадью 44 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Рузский район, п. Тучково ул. Керновская д.34
Цель оценки Определение стоимости воспроизводства помещений в одноэтажном дачном доме, сгоревших в результате пожара
Оцениваемые права Право собственности на жилые помещения
Дата заключения договора 29 Декабря 2004г
Дата проведения оценки 12 января 2005 г.
Дата составления отчета: 12 января 2005 г.
Данные о Лицензии Лицензия №010115 от 15 ноября 2004г., выданную Министерством имущественных отношений РФ, сроком действия Лицензии с15 ноября 2004г. по . 15 ноября 2009г.
Данные о страховании ответственности Полис страхования профессиональной ответственности оценщика № г10-2005804/132-09-17 от23.11.2004г. Полис выдан ОАО “РОСНО” .
1.2. Заключение о рыночной стоимости оцениваемого объектаРезультаты оценки Стоимость воспроизводства помещений составляет (округленно) 256 000 (Двести пятьдесят шесть тысяч) рублей.
2. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ
Работа по оценке оценка стоимости нанесенного ущерба жилого дома проводилась по следующим основным направлениям:1. Переговоры с Заказчиком.2. Изучение и анализ материалов и документов, предоставленных Заказчиком.3. Оценка стоимости воспроизводства объекта оценки.4. Определение итоговой стоимости воспроизводства объекта оценки.5. Составление отчета об оценке. .
ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯОбщие понятия:Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.Стоимость воспроизводства[1] – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.. Оценщик – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. и стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности и утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.Согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения Оценщика об итоговой стоимости объекта оценки.
4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Согласно информации, предоставленной Заказчиком, восстановлению после пожара подлежит весь объект оценки. В соответствии с данным фактом, Оценщик посчитал нужным оценить стоимость воспроизводства оцениваемых помещений двумя методами:1) Первый метод определения восстановительной стоимости объекта оценки основан на расчете сметной стоимости воспроизводства объекта оценки на основе информации из Сборника «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ.2) Второй метод расчета стоимости воспроизводства основан на ее определении по Укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) с последующей индексацией полученного результата на дату оценки.4.1. Расчет сметной стоимости воспроизводства объекта оценки с использованием сборников КО-ИНВЕСТ №45,2003 и №48,2004Исходя из полученной информации от Заказчика, Оценщик определил исходные данные расчета технических параметров помещений в одноэтажном дачном доме, общей площадью 145,5 кв.м.: Исходные данные расчета технических параметров помещений в одноэтажном дачном доме, общей площадью 145,5 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Рузский район, п. Тучково ул. Керновская д.34 Таблица № 4.1Наименование здания: Объект оценки
Количество этажей/уровней 1
НУЛЕВОЙ ЦИКЛ
Вид фундамента (лент=1,сваи=2,стакан=3) 1
Глубина заложения фунд.,стак.,ростверка 1,20
Ширина фундамента (блок, монол.,ростверк) 0,40
Высота подвала 0,00
Подстилающий слой песка 0,20
Подстилающий слой гравия 0,20
ГАБАРИТНЫЕ РАЗМЕРЫ
Длина по наружному обмеру: 7,87
Количество стен по длине 2
Ширина по наружному обмеру: 6,55
Количество стен по ширине 2
КАРКАС
Наличие каркаса (есть=1/нет=0) 0
Шаг колонн (растояние между ферм./балками) 0,00
Количество колонн в одном пролете 0
Количество ж/б колонн (из ж/б и металл.) 0%
Количество металл. колонн (из ж/б и метал) 0%
Площадь сечения ж/бетонной колонны 0,00
Площадь сечения металлической колонны 0,00
Количество пролетов в одном шаге 0
Пролет (размер ферм, ригелей, балок) 0
Ферма (ж/б=1,мет=2) Балка(ж/б=3,мет=4) 0
КРЫША
Наличие совмещенной крыши (есть=1/нет=0) 0
Налич. верхнего перекрытия(есть=1/нет=0) 1
Скатов стропильной крыши (1,2,4 /нет=0) 1
Высота стропильной крыши/фермы 1,30
Утеплитель строп. крыши (мат=1/засып=2) 2
СТЕНЫ
Стен 1-го вида (куб.м)-кирпич, блоки,дерев. 100%
Стен 2-го вида (кв.м)-панель, маталл 0%
Толщина наружных стен 2-го вида 0,20
Наличие наружной отделки(есть=1/нет=0) 0
Толщина внутренних стен (перегородок) 0,20
ВНУТРЕННИЕ КОНСТРУКЦИИ
Толщина перекрытий 0,20
Площадь лестничного марша 0,00
Количество лестниц в объеме 0
Площадь лифтовой шахты 0,00
Количество лифтов в объеме 0
Наличие внутренней отделки(есть=1/нет=0) 1
Площадь окна 1,95
Площадь ворот 0,00
Конструкции ворот (металл.=1/деревян.=0) 0
Площадь двери 1,60
Наличие отопления (есть=1/нет=0) 1
Наличие электроснабжения (есть=1/нет=0) 1
в том числе люминисцент. ламп (% от ламп) 0%
Количество стояков водоснабжения 1
Количество стояков канализации 1
Диаметр воздуховодов 0
Технические характеристики оцениваемых помещений Таблица №4.2Наименование технической характеристики 1 этаж
Высота этажа 2,40
Степень погруж.этажа(нет=1)/подземн(=0) 1,0
Количество помещений 6
Перегородок по длине 3,0
Перегородок по ширине 2,0
Количество окон 2
Количество ворот 0
Количество дверей наружных 1
Количество дверей внутренних 5
Количество умывальников 1
Количество душевых 1
Количество унитазов, биде, сливов. 1
Количество водяных насосов 0
Количество вентиляционного оборудования 0
Наличие лифта на этаже 0
Полов 2-го вида / ко всем полам на этаже 100%
Площадь туалетов, душевых (керам.плитка) 3,50
Площадь перегородок 75,30
Внутреняя площадь наружных стен под отделку 59,88
Площадь внутренних стен под отделку 150,61
Площадь стен для внутренней отделки 210,48
Площадь потолков под отделку 39,00
Площадь полов под отделку 39,00
Протяженность плинтусов 87,86
Площадь дверных проёмов 9,60
Площадь оконных проёмов 3,90
Площадь ворот 0,00
Протяженность труб отопления 32,12
Протяженность электропроводки 77,21
Количество электроустановочных изделий 9
Таким образом, в соответствии со Строительными нормами и правилами был определен перечень необходимых работ на возведение данных помещений вновь: Перечень выполенного объема строительно-монтажных работ помещений в одноэтажном дачном доме, общей площадью 145,5 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Рузский район, п. Тучково ул. Керновская д.34(расчет произведен по частям указанного здания в соответствии с поэтажным планом строения). Таблица №4.3Параметры Единицы измерения Объект оценки
Объём земляных работ куб.м. 87,67
Подстилающие слои основания из песка куб.м. 8,08
Подстилающие слои основания из гравия куб.м. 8,08
Объём фундамента (лент,стак,мон,ростверк) куб.м. 13,84
Объём ж/бетонных свай фундамента куб.м. 0,00
Вертикальная гидроизоляция фунд.(обмаз.) кв.м. 34,61
Горизонт. гидроизоляция фунд.(оклеечная.) кв.м. 11,54
Обратная засыпка грунта куб.м. 41,53
Объем отмостки и водоотвода куб.м. 3,46
Ж/б стропильные фермы куб.м. 0,00
Ж/б балки, ригели, прогоны куб.м. 0,00
Ж/б колонны куб.м. 0,00
Металлические конструкции перекрытия т. 0,00
Металлические конструкции колонн т. 0,00
Объем наружных стен 1-го вида (кирп.,блоки) куб.м. 16,78
Площадь наружн.стен 2-го вида (панель,мет) кв.м. 0,00
Объем ж/бетонных перемычек куб.м. 0,13
Площадь перекрытий кв.м. 45,94
Площадь перегородок кв.м. 75,30
Площадь лесничных маршей и площадок кв.м. 0,00
Количество ж/б шахт лифтов шт./эт 0
Количество лифтов шт. 0
Площадь наружной отделки стен кв.м. 0,00
Площадь внутренних стен под отделку кв.м. 191,59
Площадь стен в санузлах (плитка) кв.м. 18,89
Площадь всех потолков под отделку кв.м. 39,00
Площадь всех полов под отделку кв.м. 39,00
в том числе в санузлах (плитка) кв.м. 3,50
полов 1-го вида (бетонных) кв.м. 0,00
полов 2-го вида (улучшенных) кв.м. 35,50
Протяженность плинтусов пог.м 87,86
Площадь дверных проёмов кв.м. 9,60
Площадь оконных проёмов кв.м. 3,90
Вес металлических ворот т. 0,00
Площадь деревянных ворот кв.м. 0,00
Площадь совмещенной крыши/кровли кв.м. 0,00
Объем дерев. конструкций стропил (1-о скатн) куб.м. 3,41
Объем дерев. конструкций стропил (2-х скатн) куб.м. 0,00
Объем дерев. конструкций стропил (4-х скатн) куб.м. 0,00
Площадь стропильной крыши (1-но скатной) кв.м. 54,13
Площадь стропильной крыши (2-х скатной) кв.м. 0,00
Площадь стропильной крыши (4-х скатной) кв.м. 0,00
Площадь теплоизоляции стропильной крыши кв.м. 0,00
Объем теплоизоляции стропильной крыши куб.м. 9,19
Протяженность труб отопления пог.м 32,12
Радиаторы и конвекторы отопления кВт 4,87
Протяженность труб водоснабжения пог.м 8,60
Количество умывальников компл. 1
Количество душевых компл. 1
Количество водяных насосов компл. 0
Протяженность труб канализации пог.м 6,60
Количество унитазов, сливов, биде компл. 1
Протяженность проводки электроснабжения пог.м 77,21
Количество электроустановочных изделий шт. 9
Количество светильников люминисцентных шт. 0
Количество светильников с лампами накал. шт. 10
Количество воздуховодов кв.м. 0,00
Количество вентиляционного оборудования компл. 0
Площадь застройки 51,55
В соответствии с расчетной частью, Оценщиком был произведен расчет стоимости воспроизводства оцениваемых помещений с использованием Сборников «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ № 45,2003 и №48,2004.Результаты расчетов приведены в таблице №4.4: Расчет стоимости воспроизводства помещений в одноэтажном дачном доме, общей площадью 145,5 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Рузский район, п. Тучково ул. Керновская д.34 Таблица №4.4№ п/п Наименование Ед. изм. Кол-во Cтоимость 1 ед.изм. (руб.) Восстановительная стоимость в ценах на 01.1900 г. (руб) Восстановительная стоимость в ценах на 01.1900 г. с учетом региона (руб)
1 Подготовка территории и земляные работы (разработка грунта экскаватором) куб. м 87,67 5,782 507 539
2 Устройство подстилающих слоев оснований из песка куб. м 8,08 194,00 1 567 1 667
3 Устройство подстилающих слоев оснований из гравия куб. м 8,08 460,00 3 715 3 953
4 Устройство бутобетонных (по аналогу - кирпичных) фундаментов куб. м 13,84 1 496,54 20 717 22 045
5 Верт. гидроизоляция фундамента (обмазачная) кв.м 34,61 79,08 2 737 2 912
6 Гор. гидроизоляция фундамента (оклеечная) кв.м 11,54 192,55 2 221 2 364
7 Обратная засыпка грунта вручную куб.м 41,53 46,19 1 918 2 041
8 Устройство отмостки и водоотвода от фундамента куб.м 3,46 1 756,59 6 079 6 469
9 Устройство наружных стен из бревен кв.м. 16,78 491,55 8 249 8 778
11 Монтаж деревянных конструкций перекрытий и покрытий кв. м 45,94 457,46 21 016 22 364
12 Устройство перегородок из деревянных кв. м 75,30 196,30 14 782 15 730
13 Штукатурка внутренних стен кв.м 191,59 79,64 15 259 16 237
14 Подготовка поверхностей внутренних стен кв.м 191,59 18,68 3 579 3 808
15 Оклейка обоями внутренних стен кв.м 191,59 21,13 4 048 4 308
16 Облицовка поверхностей керамическими плитками кв.м 18,89 404,02 7 632 8 121
17 Окраска потолка масляными красками кв.м 39,00 64,32 2 508 2 669
18 Устройство подстилающих слоев и стяжек из легкого бетона кв.м 39,00 61,11 2 383 2 536
19 Устройство полов из керамических плиток кв.м 3,50 404,02 1 414 1 505
21 Устройство полов из досок кв.м 35,50 171,61 6 092 6 483
22 Устройство плинтусов кв. м 87,86 15,36 1 350 1 436
23 Заполнение дверных проемов (деревянные блоки) кв. м 9,60 776,87 7 458 7 936
24 Заполнение оконных проемов дер.блоками кв. м 3,90 1 070,55 4 175 4 443
25 Устройство деревянных конструкций стропил куб.м 3,41 4 286,00 14 621 15 559
27 Устройство покрытий асбоцементными листами обыкновенного профиля кв.м 54,13 98,27 5 319 5 660
30 Прокладка трубопроводов отопления из ст.труб водогазопроводных пог.м 32,12 213,67 6 863 7 303
31 Установка радиаторов и конвекторов отопительных кВт 4,87 802,47 3 912 4 163
32 Прокладка трубопроводов водоснабжения из стальных бесшовных и сварных труб пог.м 8,60 188,24 1 619 1 723
33 Установка умывальников компл. 1 433,00 433 461
34 Прокладка чугунных труб канализации пог.м 6,60 261,75 1 728 1 838
35 Установка унитазов, сливов, биде, писсуаров компл. 1 2 072,00 2 072 2 205
36 Прокладка электропроводки пог.м 77,21 25,74 1 988 2 115
37 Монтаж электровыключателей и эл.установочных изделий шт. 9 317,93 2 930 3 118
38 Установка светильников с лампами накаливания шт. 10 204,10 1 990 2 117
ИТОГО: 194 606
Стоимость проектных работ составляет 10,00% От стоимости воспроизводства, руб.: 19 461
Дополнительные затраты Заcтройщика 10,00% От стоимости воспроизводства, руб.: 19 461
Прибыль девелопера 15,00% От стоимости воспроизводства, руб.: 29 191
ИТОГО: 68 112
ВСЕГО[2]: 262 718
Таким образом, стоимость воспроизводства оцениваемых помещений составляет: 263 000 (Двести шестьдесят три тысячи) руб. 4.2. Расчет стоимости воспроизводства объекта оценки с использованием Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооруженийСогласно документации, предоставленной Заказчиком, Оценщиком был сделан расчет стоимости воспроизводства на основе Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Результаты расчетов приведены в таблице №4.5:Таблица №4.5Наименование объекта Год постройки Технические характреистики № УПВС, таблица Стоимость руб., за 1 куб.м. Индекс перехода от цен 69 г. к ценам 84 г. Индекс перехода от цен 84 г. к ценам на январь 2005 по Сборнику КО-ИНВЕСТ №48,2004[3] Стоимость воспроизводства, руб.
Этажность Площадь застройки, кв.м Общая площадь, кв.м Объём, куб.м Материал стен Материал фундамента
Помещение площадью 44 кв.м. в одноэтажном жилом здании 2000 1 49,0 44,0 117,5 Деревянные Кирпичный ленточный №28,5 31,3 1,20 56,20 248 058,21
Расчет среднего индекса перехода от цен 84г. К ценам на июль 2004 по Сборнику Ко-Инвест №49,2004Таблица №4.6
Наименование индекса Значение
Средний региональный индекс по строительно-монтажным работам 43,957
Индекс цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе 38,839
Индекс основанный на динамике отраслевых индексов по жилищному строительству 37,007
Средний индекс перехода 39,934
Косвенные затраты 1,15
Прибыль девелопера 1,15
Индекс перехода от цен строительно-монтажных работ на июль 2004 к ценам на январь 2005 1,064121
Итоговый индекс перехода 56,19931
Таким образом, итоговая стоимость воспроизводства объекта оценки составила:248 000 (Двести сорок восемь тысяч) руб. 5. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Используя несколько подходов к оценке, Оценщик имел возможность рассмотреть вопрос о стоимости объекта оценки с разных позиций, что позволило наилучшим образом обосновать полученную величину стоимости.Различия в результатах использования разных подходов неизбежны и обусловлены вероятностным характером исходных и прогнозируемых параметров. Следовательно, эти различия объективны и не могут быть полностью скомпенсированы добросовестностью и опытом Оценщика.Таким образом, возникает необходимость сведения результатов, полученных различными подходами, к итоговой величине стоимости.Процесс согласования заключается в обосновании взвешивающих коэффициентов относительно результатов оценки. Эти коэффициенты определяют степень соответствия этих результатов цели и задаче оценки.В процессе согласования Оценщик рассмотрел следующие вопросы:1. Возможность отражения действительных намерений потенциального покупателя или продавца.2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, месторасположение, транспортная доступность и т. д.4. В какой степени каждый из примененных подходов соответствует:· цели оценки,· функциональному назначению объекта оценки,· оцениваемым правам.5. Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.6. Каков удельный вес экспертных (не подтвержденных расчетами и фактическими данными) оценок и суждений в каждом из примененных подходов.Ответы на эти вопросы позволили Оценщику определить итоговую величину стоимости, как средневзвешенную величину результатов, полученных различными подходами к оценке.Исходя из данных соображений, в процессе согласования стоимости по итогам, полученным двумя подходами, примененными в настоящем отчете, Оценщик придал полученным результатам равные значения весовых коэффициентов. Подход Значение стоимости,рублей Весовой коэффициент Взвешенное значениестоимости, рублей
Расчет на основе сметной стоимости 263000 0,5 131500
Расчет на основе УПВС 248000 0,5 124000
ИТОГО: 255 500
Таким образом, итоговая стоимость воспроизводства объекта оценки составила:256 000 (Двести пятьдесят шесть тысяч) руб. [1] Источник информации: Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519[2] Итоговая стоимость воспроизводства была скорректирована на:· Региональный коэффициент Московской обл. для зданий с наружными ограждающими конструкциями преимущественно из древесины, и несущими - из древесины, который составил 1,0· Разница в ценах СМР июль 2004 г. и даты оценки (январь 2005 г.) по Сборнику «Индексы цен в строительстве» №48,2004, значение которой составило 1,064 [3] Индекс перехода определялся в соответствии с таблицей №4.6
“Центр независимой экспертизы и оценки" тел (095)649-6567 E-mail: Modus-a@mail.ru
