Данные, указанные в примере, не относятся к конкретному клиенту, а лишь иллюстрируют результатирующий отчет по оценке, который должен получить клиент от независимого оценщика.

см также: Примеры других работ по оценке ...
Оценка недвижимости ...
Оценка имущества ...
Оценка ущерба при заливе...
Оценка ущерба ...

---

ОТЧЕТ об оценке рыночной стоимости Квартиры общей площадью 41,8 кв.м.,расположенной по адресу: г.Москва, ул.Путейская, д. 10, корпус 1, кв. № 13 на 4-м этаже 12-ти этажного панельного дома по состоянию на 17 марта 2005 года, Дата подготовки отчета: 17 марта 2005 г. Заказчик: ………………………Оценщик: “Центр независимой экспертизы и оценки" Москва, 2005 г.

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

Кому……………… Уважаемая ………………………!

В соответствии с договором № 17 от 16 марта 2005г . компанией “Центр независимой экспертизы и оценки" проведена оценка рыночной стоимости квартиры общей площадью 41,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Путейская д.10 кор. 1 кв. 13 на 4-м этаже 12-ти этажного панельного дома. Оценка произведена по состоянию на. 17 марта 2005 года, Основываясь на выполненном анализе исходной информации, сделано следующеезаключение: по состоянию на дату проведения оценки рыночная стоимость квартиры составляет: 1 880 000 (Один миллион восемьсот, восемьдесят тысяч) рублей (с учетом НДС).Выводы, содержащиеся в настоящем Отчете, основаны на опыте и профессиональных знаниях оценщика, а также на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования. Отдельные части Отчета не могут трактоваться обособленно от других его частей. Возможна лишь трактовка всего Отчета в целом с учетом принятых при его составлении ограничений и допущений.Вся информация и анализ, используемые для оценки, находятся в соответствующих разделах Отчета. Если у вас возникнут вопросы по оценке или методике ее проведения, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.С Уважением ._________________________

1.ВВЕДЕНИЕ
1.1. Определение задания на оценку
1.2. Заключение о стоимости
2.ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ……………….…
2.1. Порядок проведения оценки……………
2.2. Описание оцениваемых прав…………...
2.3.Используемая литература и источники информации…………………………………..
3.ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ……………………………
4. ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………
4.1. Обзор вторичного рынка жилья в Москве.
4.2. Состояние на московском рынке жилья….
5.ОСНОВНЫЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
5.1.Описание объекта оценки
5.2. Описание местоположения объекта
6.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
7.ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ
7.1. Выбор подходов к оценке8. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
9. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
10.ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА
11.ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

1.1. Определение задания на оценку Заказчик Прописанная по адресу:
Оценщик “Центр независимой экспертизы и оценки"
Основание проведения оценки Договор, заключенный между ………….. и “Центр независимой экспертизы и оценки" № 17 от 16 марта
Объект оценки Квартира общей площадью 41,8 кв.м., расположенная поадресу: г. Москва ул. Путейская дом 10 корп. 1 кв. 13
Цель оценки Определение рыночной стоимости квартиры
Оцениваемые права Право собственности
Дата оценки 17 марта 2005
Данные о балансовой стоимости Информация отсутствует
Данные о Лицензии Оценщика Лицензия №010115 от 15 ноября 2004г., выданную Министерством имущественных отношений РФ, сроком действия Лицензии с15 ноября 2004г. по . 15 ноября 2009г.
Данные о страховании ответственности Оценщика Полис страхования профессиональной ответственности оценщика № г10-2005804/132-09-17 от23.11.2004г. Полис выдан ОАО “РОСНО”.
Используемые стандарты оценки Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, Международные стандарты оценки МСО2003 (6-е издание)

1.2. Заключение о стоимости Результаты оценки

Рыночная стоимость квартиры общей площадью 41,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва ул. Путейская дом 10 корп. 1 кв. 13 (округленно, с учетом НДС) 1 880 000 (Один миллион восемьсот восемьдесят тысяч) рублей.
ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ2.1. Порядок проведения оценки.Работа по оценке проводилась по следующим основным направлениям.1. Изучение материалов и документов, предоставленных Заказчиком, при допущении, что они верно отражают правовое и финансовое состояние объекта. Эти материалы включают: правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию бюро технической инвентаризации Северо-Восточного округа Москвы.2. Визуальный осмотр и изучение объекта оценки.3. Анализ оцениваемого объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования.4. Выбор и применение подходов к оценке.5. Анализ рынка жилой недвижимости Москвы с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом.6. Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки.7. Составление отчета об оценке.2.2. Описание оцениваемых прав.При проведении оценки перед Оценщиком стояла задача определения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Путейская дом 10 корп. 1 кв. 13.На основании свидетельства о Собственности: №1764006, выданное Гос. Учережд. При правительстве Москвы “Мосжтлкомитет», квартира, общей площадью квартиры 41,8 кв.м., жилой площадью 20,9 кв. м., находится в собственности Розгопаверов Марии Ильиничны.2.3.Используемая литература и источники информации.2.3.1. Информация, полученная от Заказчика.1. Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество Розгопаверов М.И. 2. Копия свидетельства о смерти Розгопаверов Лидии Ивановны3. Копия поэтажного плана и справка экспликации квартиры из ТБТИ Северо-восточного округа г. Москвы Заказчик не предоставил 4. Акт осмотра недвижимости №17 (Приложение к договору №17) от 16 марта 2005 года Центра независимой экспертизы «Модус-Антик». 2.3.2. Информация, полученная из других источников.1. Сайты Интернета-http://www.moscowkvartira.ru/, www. foreman.ru, www.miel.ru, www.realtex.ru, www.an-kom.ru.3. Электронная версия газеты бесплатных объявлений «Из рук в руки»: www.win.izrukvruki.ru.4. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY», №119 Февраль 2005. Росбизнесконсалтинг, www.rway.ru2.3.3. Использованная литература.1. Гражданский кодекс Российской Федерации.2. Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».3. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПбГТУ, СПб., 1997.5 Генри С. Харрисон. «Оценка недвижимости». Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.6 Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. В.М. Рутгайзера, М., «Дело», 1998.7 Информационно-аналитический бюллетень «RWAY», №№ 118, 119.8 Закон города Москвы «Об оценочной деятельности в городе Москве» №3 от 11.02.98г.9 А.Г. Грязнова, М.А.Федотова «Оценка недвижимости», М., 2003 1. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ.Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Примечание. Основные цели оценки – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта. Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке. Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. Примечание. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие. Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. и стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.Дата оценки имущества – дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества. Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. Услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества. Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имуществБаза оценки имуществ – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. Примечание. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества. Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.Примечание. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:· рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;· покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;· имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;· оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. Примечание. В практике оценки имущества используют следующие подходы — затратный, сравнительного анализа продаж, доходный. Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Примечание.1. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.2. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки — сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.Сравнительный подход – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. Примечание. При реализации доходного подхода используют следующие методы — прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа. Согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения Оценщика об итоговой стоимости объекта оценки. 4. ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ4.1. Обзор вторичного рынка жилья в МосквеОсновным итогом развития рынков вторичного жилья столичного региона в 1 квартале текущего года можно считать высокий темп роста цен в столичном регионе.Еще одним немаловажным фактором стало увеличение объема предложений на рынке вторичного жилья Москвы. В марте объем рынка столичного жилья был только на 5 % меньше, чем было в аналогичный период прошлого года. При этом средняя площадь квартиры, предлагаемой к продаже в марте 2005 года, была на 2% меньше, чем в марте 2004 года. Это означает, что несмотря на высокие темпы роста цен структура рынка не изменилась и цены растут во всех, без исключения сегментах рынка. Стоимость 1 кв. метра в основной массе выставленных на продажу квартир (более 5% в сегменте) составляла от 1350 до 1700 долларов. Наибольшее количество квартир, выставленных на продажу в 1 квартале, пришлось на 9-ти этажные панельные дома – 13,8 %. А наивысшая цена предложения была отмечена в 10-12 этажных кирпичных (монолитных, сталинских) домах.Вторичный рынок недвижимости продолжает сохранять общий объем предложений квартир на рынке. В настоящее время изменение цен на вторичном рынке практически прекратилось. Прирост цен в среднем составляет 0,4 % в долларах и 0,9 % в рублях. За последние месяцы изменилось его качественное состояние. Продолжает сохраняться ситуация, когда цены на низкокачественное жилье вторичного рынка порой превышают цены на квартиры более высокого качества в новостройках. Объяснение этому кроется в том, дешевые квартиры, расположенные в 5-ти и 9-ти этажных кирпичных и панельных домах, были выкуплены ранее. Оставшаяся часть квартир, относящихся к этому сегменту рынка, в силу своего территориального расположения ценится несколько дешевле, кроме того, сегмент рынка, занимаемый наиболее дешевым жильем, значительно уменьшился. Таким образом, в настоящее рынок недвижимости характеризуется подъемом цен и выходом на цены, которые были до дефолта. При этом специалисты отмечают, что рост цен на недвижимость не долговечен, ожидается, что в перспективе произойдет его стабилизация, при этом отмечается, что наиболее перспективным считается рынок ипотечного кредитования. 4.2. Состояние на московском рынке жильяСущественное замедление роста стоимости предложений и даже снижение этого показателя в отдельных сегментах московского рынка жилья, несомненно, связано с определенными ожиданиями участников рынка по поводу наиболее вероятного дальнейшего развития событий на рынке.Высокие цены на московское жилье теоретически предполагают смену ценовых циклов (рост сменится снижением цен), но начало этого процесса зависит от принятия решений сильными игроками рынка, исходя из ситуации на рынке (прежде всего, от изменения, в том числе и ожидаемого, их уровня доходов).Рост косвенных факторов (увеличение объема предложений жилья по всем сегментам рынка) косвенно свидетельствует о высокой вероятности смены ценовых тенденций на рынке.Если ориентироваться на наиболее распространенный в мире показатель доступности жилья, то величина снижения цен должна составить порядка 50%.В октябре средняя цена предложения 1 кв. метра на рынке типового вторичного жилья снизилась на 0,3%. В секторе жилья бизнес-класса цены так же понизились на 1,7 %. При этом средняя цена предложения на рынке нового жилья повысилась на 1,3%. Необходимо отметить, что в течение последних 3-4-х месяцев на рынке происходят именно колебания цен, но в целом рынок находится на достигнутых еще в конце весны ценовых отметках. Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных типах домов. (цифрами обозначена этажность дома, П - панельный - блочный, К - кирпичный - монолитный) Наибольшее снижение цен (-0,9 %) произошло на квартиры, предлагаемые к продаже в 9-ти этажных кирпичных домах.В Москве ежегодно вводится в строй от 3 до 4 млн. квадратных метров новостроек. По оценкам специалистов оборот строительного бизнеса в Москве оценивается в 10млрд.$, при этом 96% инвестиций в московские новостройки сейчас идут из внебюджетных источников, т.е. - частные инвестиции, 40% площадок контролируются частными компаниями, да и в остальных случаях присутствие частных компаний значительно. Первичный рынок жилья постепенно занимает все более и более значимое место в доле рынка продаж, как у покупателей квартир, так и различных агентств недвижимости. В связи с чем, неудивительно, что в последнее время на рынке первичной недвижимости наблюдается рост цен, который только за последние полгода составил в массовом секторе застройки до 20%. Таким образом, доля новостроек на рынке недвижимости остается практически постоянной. При этом часть новостроек через некоторое время переходит в разряд вторичного жилья и снова попадает на рынок. Хотя и на первичном и на вторичном рынке продается один и то же товар, квартиры, у них есть большие различия. И основное отличие состоит в том, что первичное жилье должно как можно быстрее найти своего покупателя. Связано это с тем что, как правило, все строительные компании продают то, что строят. Строителям постоянно необходимы живые деньги, что бы погасить кредиты или возместить собственные затраты. Поэтому они стараются не завышать цену продажи квартир, в связи с чем, уводят рынок до коллапса. Строительство это непрерывный процесс: взял кредит, купил материалы, построил дом, продал квартиры, вернул кредит, взял новый кредит добавил полученную прибыль, купил материалы и так далее. Поступательное движение с постоянным увеличением объемов. Чем меньше срок от получения кредита до его возврата, тем рентабельнее производство. Поэтому строители не могут позволить себе ждать, когда цены поднимутся, они будут продавать квартиры по расчетной рентабельности. Они не могут позволить себе нести бремя содержания собственности: свет, тепло, коммунальные услуги и т.д. В августе средняя цена предложения 1 кв. метра на рынке типового вторичного жилья уменьшились на 0,6%. В секторе жилья бизнес - класса цены упали более, чем на 2,5 %. Средние цены на рынке нового жилья снизились на 1%. Четырех месячное стояние рынка на одном ценовом уровне само по себе является падением цен при постоянной инфляции. Учитывая "непробиваемую" психологию продавцов квартир, ценовая коррекция в такой форме будет им более понятна. Да и потенциальные покупатели, при постоянном уровне цен, смогут увеличить уже имеющиеся накопления и совершить покупку. В сентябре цены на квартиры не претерпели значительных изменений, и с большой долей вероятности можно утверждать, что такая ситуация будет сохраняться. В тоже время цены, устанавливаемые на предлагаемые к продаже квартиры, по-видимому, уже не будут формироваться с учетом постоянного растущего рынка. Эта корректировка должна привести к небольшому падению цены предложения. В конечном итоге, вторичный рынок сам, как это уже не раз бывало, придет к равновесию платежеспособного спроса и предложения. А вот рынку новостроек, в ближайшей перспективе, придется серьезно заняться решением проблем ценообразования. Можно предположить, что часть посредников, работающих на этом рынке, в ближайшее время, уйдет в небытие. Это же касается и девелоперских компаний, и маркетинговых агентств, и прочих организаций, берущих на себя заботу о выработке и реализации ценовой политики при продаже жилья в домах-новостройках. Работа на растущем рынке разительно отличается от работы на рынке, находящемся в состояние покоя или на падающем рынке. С другой стороны, это поможет выявить профессиональных риск - менеджеров, способных принимать нестандартные решения в сложных ситуациях.

5.ОСНОВНЫЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

5.1.Описание объекта оценки

Объект оценки ѕ квартира общей площадью 41,8 кв.м., в том числе жилой – 20,9 кв. м., состоит из одной жилой комнаты, кухни 8,6 (м.кв.), прихожей (коридора) 5,6 (м.кв.) и ванная комнаты 3 (м.кв.), туалета 1 (м.кв.), расположена на четвертом этаже многоквартирного 12-ти этажного панельного дома с железобетонными перекрытиями.Удобства: балкон, телефон, домофон.Объект расположен по адресу: г. Москва ул. Путейская дом 10 корп. 1 кв. 135.

2. Описание местоположения объектаОцениваемый объект недвижимости расположен в Юго- Западном административном округе, в микрорайоне Северное Бутово по улице Путейская д. 10 корпус 1. Микрорайон Северное Бутово относится к районам «спального» типа. На прилегающих улицах (Бульвар Дмитрия Донского, Старобитцевская ул.) расположены все необходимые объекты городской инфраструктуры: магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, жилые дома и прочие объекты социального назначения. Транспортная доступность оценивается как хорошая: примерно 10-15 минут пешком до метро и автобусной остановки. Обеспеченность общественным транспортом микрорайона оценивается как хорошая: радом проходят автобусные маршруты № 108 № 213 до ст. м. Бульвар Дмитрия ДонскогоТакже имеется удобный подъезд к дому на легковом автотранспорте, имеется стихийная парковка. Географическое месторасположение объекта оценки на карте г. Москвы.

6.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Наиболее эффективное использование имущества – это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Критерий физической возможностиФизически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. Критерий законодательной разрешенностиЗаконодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам. Критерий экономической целесообразностиВсе физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта.Объект оценки – квартира, расположенная на втором этаже многоквартирного дома, относится к жилому фонду города, т.е. может использоваться только в качестве жилья.Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости.

7.ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ

7.1. Выбор подходов к оценке

Методология оценки (в соответствии со Стандартами) содержит рассмотрение трех обязательных подходов к оценке:· доходный · затратный · сравнительный

7.2. Оценка стоимости доходным подходом

Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.В рамках доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в зависимости от степени детализации): метод прямой капитализации и метод дисконтирования. Основное содержание обоих методов составляет прогнозирование будущих доходов от эксплуатации объекта недвижимости, и их преобразование в показатель текущей (приведенной) стоимости.Учитывая сложившуюся специфику на рынке спроса и предложения арендуемой жилой площади, в связи с достаточной его развитостью и стабильностью, в Москве определены арендные ставки в зависимости от местоположения и площади. На величину арендной платы большое влияние оказывают и ряд дополнительных факторов, таких как – срок на который сдается квартира, укомплектованность мебелью и бытовой техникой, качество проведенного ремонта, сезонный фактор и др.Проведенный анализ денежного потока, получаемого арендодателем от сдачи квартиры в аренду, по данным ведущих риэлторских компаний, статистическим данным и выводам, сделанным в ходе проведения оценки жилой недвижимости в Москве показывает, что реальная стоимость жилья значительно превышает денежный поток, получаемый от его использования.Таким образом, расчет с применением доходного подхода для определения рыночной стоимости квартиры, как правило, не используется.

7.3.Оценка стоимости затратным подходом

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки.Точность полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д.Поскольку в данном случае речь идет об определении рыночной стоимости квартиры, собственные затраты не будут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку исследование рынка жилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно высокой рентабельностью строительства жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры не отражает реальной стоимости жилой недвижимости в г. Москва. Таким образом, для определения рыночной стоимости объекта оценки – квартиры, затратный подход не использовался.

7.4. Оценка стоимости сравнительным подходом

Имея информацию о ряде предложений по продаже объектов, идентичных оцениваемому, Оценщик использовал сравнительный подход к оценке. В рамках сравнительного подхода используется метод сравнимых продаж, который состоит в поиске данных о ценах продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым по ряду характеристик (при оценке квартир основными параметрами могут стать общая площадь и количество комнат), их сравнительном анализе и проведении необходимых корректировок. Информация, используемая оценщиком, должна соответствовать следующим основным критериям:-стороны сделки имеют достаточное представление о данном рынке;-стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, могущими повлиять на цену сделки;-данные о цене сделки получены от лица, незаинтересованного в ее искажении.Основной критерий выбора информации, которая может быть использована для оценки конкретного объекта сравнительным подходом, может быть сформулирована следующим образом: Потенциальный покупатель, владеющий информацией о рынке данного вида недвижимости, сочтет сопоставимую недвижимую вещь разумной заменой оцениваемой.Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи и основан на принципе – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. При этом предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, оценка стоимости сравнительным подходом не используется.Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уточнено при анализе. Поэтому при применении метода сравнимых продаж необходимы достоверность и полнота информации.Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:· Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, для реализации последующих этапов; · Определение подходящих единиц сравнения, существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта, и проведение сравнительного анализа по каждой единице; · Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых; · Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке цен продаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. . При выборе объектов - аналогов особое внимание уделялось следующим параметрам:· местоположение объекта – аналога; · площадь квартиры; · количество комнат.

Таблица №7.1 Исходные данные для расчета рыночной стоимости квартиры сравнительным подходомХарактеристика Объект оценки Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5
Сегмент рынка рынок коммерческой недвижимости
Текущее использование Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира
Площадь, кв.м. 41,8 41,0 44,0 46,0 28,0 45,3
Дата выставления 17.03.2005 05.07.2004 15.12.2004 10.11.2004 17.03.2005 25.01.2005
Месторасположение г. Москва, ЮЗАО, ул. Путейская д.10 кор. 1 м. Бульвар Дмитрия Донского г. Москва, ЮЗАО, улица Адмирала Лазарева, д.39 м. Бульвар Дмитрия Донского, 10 мин транспортом г. Москва, ЮАО, Чертановская улица д. 37 м. Пражская, 10 мин пешком г. Москва, ЮЗАО, м.Бульвар Дмитрия Донского, ул. Южнобутовская д. 44 г. Москва, ЮЗАО, м. Южная, ул. Сумская 12 корп. 3 г. Москва, ЮЗАО, метро: БУЛЬВАР ДМИТРИЯ ДОНСКОГО, от метро 10 мин. транспортомадрес: 1-я Мелитопольская ул.
Тип помещения 1 комнатная квартира в 12-ти этажном панельном доме 1 комнатная квартира.7/14 этажного дома 1 комнатная квартира, 4 этаж 9 этажного панельного дома 1 комнатная квартира, 6 этаж 9-этажного панельного дома 1 комнатная квартира,1 этаж 9 этажного панельного дома 2х комнатная квартира, 2 этаж 5 этажного панельного дома
Транспортная доступность Отличная Хорошая Отличная Отличная Отличная Хорошая
Техническое состояние Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее
Связь Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
Парковка Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная
Охрана Домофон Домофон Домофон Домофон Домофон Домофон
Вход С улицы отдельный С улицы отдельный С улицы отдельный Отдельный вход Отдельный вход Отдельный вход
Цена предложения, долл. США 62 000,00 76 000,00 72 000,00 53 000,00 60 000
Цена за 1кв.м., долл. США 1512,2 1727,3 1565,2 1892,9 1324,5
Источник информации www.foreman.ru, Предложение от Компании "Оргжилцентр" www.foreman.ru, Предложение от Компании "Октопус Инвест" Портал жилой и коммерческой недвижимости. http://www.novosel.ru/viewmsg.php?msg=1223 Портал недвижимости в г. Москва.Агенство МИАН (www.mian.ru) http://www.rielt-search.ru/?obj_id=430811 Агенство REAL-YA.RU недвижимость в Москве. http://real-ya.ru/db/1/1365.htm?b=1
Комментарии к вносимым корректировкам.Корректировка на дату выставления.Поскольку в расчетах используется объективная информация и условия выставления на продажу у объектов - аналогов и объекта оценки различны, необходимо ввести корректировку, определяемую с помощью информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ №49, октябрь 2004.К примеру, дата выставления объекта 1 - 05.07.2004 г., а дата определения рыночной стоимости объекта оценки – 17.03.2005 г.Таким образом, используя Сборник Индексов цен в строительстве КО-ИНВЕСТ, по таблице Прогноз индексов цен на строительно-монтажные работы в среднем по России (без учета НДС) по сравнению со сметными ценами 01.01. 1991 г. можно узнать следующие значения:· Индекс цен на СМР на 05.07.2004 г. – 26,109;· Индекс цен на СМР на 17.03.2005 г. – 28,49 . Корректирующий индекс, учитывающий удорожание стоимости жилой недвижимости, в таком случае составит: 28,49/26,109 = 1,091. Таким образом, индекс удорожания жилой недвижимости для объекта №1 равен 1,091. Остальные корректировки на дату выставления объекта аналога рассчитывались аналогичным образом. Корректировка на местоположение.Оцениваемый объект и объекты-аналоги находятся в Южном административном округе и в Юго-западном административном округе г. Москвы. Исследовав рынок жилой недвижимости по административным округам г. Москвы, и произведя необходимые статистические вычисления на основе составления статистической выборки, определив прямую и косвенную зависимость стоимости жилой недвижимости от ее месторасположения, оценщик провел необходимые корректировки к стоимости объектов аналогов. Корректировка на транспортную доступностьДанная корректировка составила 10% для некоторых объектов, особенно удаленных от радиальных веток метрополитена, от основных транспортных маршрутов.Корректировки на жилую площадь, на техническое состояние, на наличие связи, тип постройки и не проводились в связи с идентичными данными объектов-аналогов к объекту оценки. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в следующей расчетной таблице:

Таблица №7.2Характеристика Объект оценки №1 Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5
Текущее использование Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира
Цена предложения, долл. США 62 000 76 000 72 000 53 000 60 000
Площадь, кв. м. 41,8 41 44 46 28 45,3
Цена за 1кв.м. долл. США 1 512,2 1 727,3 1 565,2 1 892,9 1 324,5
Дата выставления 17.03.2005 05.07.2004 15.12.2004 10.11.2004 17.03.2005 25.01.2005
Корректировка даты выставления на дату оценки (февраль 2005 г.) по сборнику КО-ИНВЕСТ №49 - октябрь 2004 г. 1,091 1,034 1,046 1,000 1,022
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США 1 650 1 786 1 637 1 893 1 354
Корректировка на месторасположение 0% -10% 0% -10% 0%
Цена за 1кв.м. после корректировки, долл.США 1 650 1 607 1 637 1 704 1 354
Корректировка на техническое состояние 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США 1 650 1 607 1 637 1 704 1 354
Корректировка на площадь 0% 0% 0% 0% 0%
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США 1 650,1 1 607,4 1 636,6 1 703,6 1 354,0
Корректировка на тип помещения 0% 0% 0% 0% 0%
Цена за 1 кв.м. после корректировки,долл.США 1 650 1 607 1 637 1 704 1 354
Корректировка на наличие связи 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Цена за 1 кв.м. после корректировки,долл.США 1650,1 1607,4 1636,6 1703,6 1354,0
Корректировка на транспортную доступность 10% 0% 0% 0% 10%
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США 1 815 1 607 1 637 1 704 1 489
Корректировка на наличие парковки и охраны 0% 0% 0% 0% 0%
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США 1 815 1 607 1 637 1 704 1 489
Корректировка на тип постройки 0% 0% 0% 0% 0%
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США 1 815 1 607 1 637 1 704 1 489
Весовой коэффициент 0,20 0,12 0,20 0,17 0,32
Итог $363,02 $192,88 $327,31 $281,09 $469,15
Стоимость объекта оценки, долл.США за 1 кв.м. 1633
Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Москва ул. Путейская дом 10 корп. 1 кв. 13, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 17.03.2005 г. составляет (округленно) с учетом НДС: 1 880 000 (Один миллион восемьсот восемьдесят тысяч) рублей[1]. 8. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИЦелью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, местоположение, количество комнат, транспортная доступность.Стоимость, полученная с применением сравнительного и доходного подходов, наилучшим образом отражает цену, которая может сложиться на рынке недвижимости. Результатам, полученным с применением сравнительного , придается максимальный вес при хорошо развитом рынке недвижимости.

Таблица 7.1Определение итоговой стоимости объекта оценки Подход Значение стоимости Вес Взвешенное значение Стоимости (тыс. руб.)
Сравнительный 1 880 000 1 1 880 000
Доходный Не применялся - -
Затратный Не применялся - -

Таким образом, рыночная стоимость квартиры на 17 марта 2005 г. составляет (округленно, с учетом НДС): 1 880 000 (Один миллион восемьсот восемьдесят тысяч) рублей.

9. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

При выполнении настоящей работы Оценщик исходил из следующих ограничительных условий и допущений:1. В процессе подготовки настоящего отчета, Оценщик исходил из достоверности имеющихся документов, полученных от Заказчика. 2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого резюмируется со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, не находится под арестом, в залоге, не обложено сервитутами, кроме, оговоренных в отчете.3. Оценщик не производил обмер комнат, лоджии и др. полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком.4. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как в случае официального вызова суда.5. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.6. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.7. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено в назначении оценки, указанной в отчете.8. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества, предназначено для принятия решения в имущественном споре в соответствии с целями, указанными в Договоре и в Отчете. 10.ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:· изложенные в данном отчете факты верны и соответствуют действительности; · сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными; · мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон; · наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденцией в определении стоимости в пользу клиента; · задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены; · ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет; · наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки; · расчетная стоимость признается действительной на дату оценки; · оценщики лично произвели наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества. Оценщик ____________________

Определение весовых коэффициентов при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом Используя несколько объектов аналогов при определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом , Оценщик имел возможность рассмотреть вопрос о стоимости объекта оценки с разных позиций, что позволило наилучшим образом обосновать полученную величину стоимости.Различия в результатах скорректированной стоимости объектов аналогов неизбежны и обусловлены вероятностным характером исходных и прогнозируемых параметров. Следовательно, эти различия объективны и не могут быть полностью скомпенсированы добросовестностью и опытом Оценщика.Таким образом, возникает необходимость сведения результатов к итоговой величине стоимости.Процесс согласования заключается в обосновании взвешивающих коэффициентов относительно результатов оценки. Эти коэффициенты определяют степень соответствия этих результатов цели и задаче оценки.В процессе согласования Оценщик рассмотрел следующие вопросы:1. Возможность отражения действительных намерений потенциального покупателя или продавца.2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.3. Способность учитывать некоторые специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, месторасположение, транспортная доступность и т. д.4. В какой степени каждый из рассмотренных объектов аналогов соответствует:· цели оценки,· функциональному назначению объекта оценки,· оцениваемым правам.Ответы на эти вопросы позволили Оценщику определить итоговую величину стоимости, как средневзвешенную величину результатов, полученных различными подходами к оценке.Таким образом, расчет весовых коэффициентов при определении итоговой стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в следующей таблице: Расчет весовых коэффициентов Таблица № 11.1.
Критерии Подходы
номер важность 1 2 3 4 5
представительность аналога
I 0,4 20% 10% 20% 15% 35%
II 0,2 20% 15% 20% 20% 25%
III 0,1 20% 5% 20% 20% 35%
IV 0,3 20% 15% 20% 15% 30%
ИТОГ 0,2 0,12 0,2 0,165 0,315
[1] Курс доллара США на дату оценки составил 27,48 руб. за 1 долл. США.
“Центр независимой экспертизы и оценки" тел (095)649-6567 E-mail: Modus-a@mail.ru

---

Наши эксперты всегда ответят Вам, звоните: (095) 649-6567.